תחום המקרקעין הינו תחום מפותח ומורכב, במיוחד במדינת ישראל. מדובר בתחום אשר מצריך שימוש וידע משפטי וכן ידע פרוצדוראלי נרחב. לכן, ישנה חשיבות רבה לייעוץ של עורך דין לענייני מקרקעין. מלבד זאת, ישנם סעיפים בחוק המחייבים את התערבותו של איש מקצוע, דהיינו, עורך דין מקרקעין, בכל הנוגע לענייני המקרקעין. במאמר שלפניכם/ן, נסקור מהם דיני המקרקעין, נסביר על מושגי מפתח בעולם המקרקעין (בעלות ושכירות) ועל ביצוע עסקאות מקרקעין. כל זאת – לידיעתכן/ם ונוחיותכן/ם, הגולשות והגולשים.

נבקש להעיר, כי המאמר שלהלן הוא מאמר כללי ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ספציפי.

מהם דיני מקרקעין?

החוק המסדיר את דיני המקרקעין במדינת ישראל, הוא חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). על פי חוק המקרקעין, המונח "מקרקעין" מוגדר בצורה הבאה: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". ללמדנו שדיני מקרקעין מתעסקים בכל נושא הקשור או עוסק במקרקעין, כפי שאלו מתוארים בחוק המקרקעין, לרבות עסקאות במקרקעין, מכירה, שכירות והשאלה וכן כל הנוגע לשותפות במקרקעין, פירוק שיתוף, הפרטה, סמכויות ועוד. כמו כן, תחום דיני המקרקעין עוסק בסכסוכים כספיים הנוגעים למקרקעין, כמו למשל – סכסוכים בין בעלים או בין יורשים במקרקעין ולעיתים גם סכסוכים בין שוכרים למשכירים.

מושגי מפתח – בעלות ושכירות:

בעלות – מדובר במונח מפתח בתחום המקרקעין ומשמעו קרקע אשר שייכת לאדם מסוים. זוהי זכות של האדם כלפי כולם, בשונה מחוזה בין שני אנשים. בבעלות, החזקת הנכס בבעלותך מקנה לך זכויות עליו, לא רק כלפי מי שחתמת איתו חוזה, אלא כלפי כל אדם שהוא. כלומר, כאשר הנכס בבעלותך, אף אדם לא יכול לפגוע בזכות הבעלות שלך.

זאת ועוד, על פי הגדרת חוק המקרקעין בסעיף 2, בעלות במקרקעין היא למעשה הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל עסקה בהתאם להוראות הדין. זכות במקרקעין אינה חלה רק על המקרקעין עצמו ( האדמה), אלא גם מתחת לפני הקרקע וגם מעליה. חשוב להעיר, כי במדינת ישראל, עסקת מקרקעין חייבת להיעשות בכתב. עסקת מקרקעין שנערכת בעל פה, היא עסקה שאינה תקפה.

שכירות – שכירות הינה זכות להחזקה ושימוש במקרקעין, אך לא לצמיתות. במקביל לבעלות, אפשר לתת זכאות למשכיר, להשתמש במקרקעין שבבעלותו. לפי הגדרת סעיף 3 לחוק המקרקעין, שכירות הינה הקניית הזכות לאדם, להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם, אך לא לצמיתות, בתמורה לתגמול כלשהו. כאשר מדובר בשכירות לטווח זמן ארוך, הדבר מכונה "חכירה" והוא כל הסכם שכירות העולה על 5 שנים. הזכויות בעניין זה רחבות יותר משכירות ודומות יותר לבעלות, בשל הזמן הארוך של החזקת הנכס. כאשר מדובר בהסכם העולה על 25 שנים, יכונה הדבר "חכירה לדורות".

ביצוע עסקת מקרקעין:

לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין, תוגדר בתור כל עסקה שבה נערכת העברת מקרקעין או זכות במקרקעין, בתמורה. בשל חשיבות העסקאות הללו ותוקפם, עסקאות במקרקעין חייבות ברישום אצל רשם המקרקעין, זאת לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין. עסקה שתיעשה ולא תירשם כדין ובמרשם המקרקעין, תהיה חסרת כל תוקף, כפי שהסברנו לעיל.

מרשם המקרקעין מכונה בעגה, "טאבו" וזאת כשרידים לשלטון העות'מאני ששלט בארץ. על מנת להירשם במרשם המקרקעין, יש לפנות לאגף רישום והסדר מקרקעין של משרד המשפטים. חשוב לציין, כי לא בכל מקרה יהיה ניתן לבצע עסקאות במקרקעין. כאשר תהיה הגבלה על העברת הקרקע, הדבר יצוין במרשם המקרקעין. הסיבות לכך יכולות להיות, החל מעיקול על הנכס ועד לאי אישור כבעל הנכס, אלא כמתחזה המנסה להעביר את הנכס במרמה.

סיכום:

עסקאות במקרקעין הינן עסקאות בעלות חשיבות רבה וערך כלכלי רב. ברוב המקרים, מדובר בנכס היקר ביותר של האדם. לאור כל אלו, עסקאות שכאלו נעשות בליווי פרוצדורה משפטית רבה, המצריכה ידע מקדים וליווי מתמיד, בניהול העסקה ובהשלכותיה.

לכן, מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין לענייני מקרקעין, לפני ההליך, במטרה לוודא את טיב העסקה מלכתחילה וכן גם במהלכה, כדי לסייע ברישום ולאחריו וכדי לעמוד על כל הזכויות המוקנות. ללמדנו, כי במסגרת עסקת מקרקעין או סכסוך במקרקעין, קיימת חשיבות קריטית לידע מקדים בתחום. לכן, חשוב מאוד הייעוץ המשפטי עם עורכי הדין לענייני מקרקעין.